최근 들어 수도권 주택 가격은 3개월 연속 하락(3월:101.5 → 4월:101.4 → 5월: 101.1 → 6월: 100.7)해 부동산 시장에 불안 심리를 조성하고 있다.

특히 중소형 주택보다 대형 주택 가격이 더 크게 하락하고 있다.

실제로 2010년 4월부터 6월까지 3개월 동안 가격 상승률을 산출한 결과, 대형은 -1.4%, 중형은 -1.0%, 소형은 -0.5%를 기록했다.

이처럼 중소형에 비해 대형 주택 가격이 더 크게 하락한 것은 일시적인 현상이라기보다 수급 불일치에 의한 구조적 요인에 의한 것으로 판단된다.

◇ 수도권 대형 주택 가격 급락의 원인 - 수급 불균형

우리나라 가구 구성상 1~2인 가구가 급증해 중소형 주택에 대한 수요는 증가하는 반면 대형 주택에 대한 수요는 감소할 것으로 예상된다.

이처럼 가구원 수가 줄어들고 있는 것은 핵가족화가 진전되고, 이혼 및 고령화률이 상승하고 있기 때문이다.

앞으로 전체 가구에서 2인 이하의 가구가 차지하는 비중은 2000년 31.1%에서 2010년 39.5%, 2030년에는 47.4%로 상승할 것으로 예상된다.

반면 3인 이상 가구의 비중은 2000년 68.9%에서 2010년 60.5% 그리고 2030년에는 52.6%로 하락할 전망이다.

이에 대해 공급은 대형 위주로 진행됐으며, 신규 주택 역시 중소형은 감소한 반면 대형은 증가해 왔다.

하지만 기존 대형 주택은 2005년에 이미 초과 공급 시장을 형성했다.

방 4개 이상을 지닌 주택이 전체 주택에서 차지하는 비중은 2000년 72.8%(333만 1천호)에서 2005년 76.5%(423만 7천호)로 상승한 반면 방 3개 이하 주택 비중은 2000년 27.2%(124만 5천호)에서 2005년 23.5%(130만 3천호)로 하락했다.

대형주택에 대한 수요층인 4인 이상 가구는 2005년 298만 7천호로 공급에 비해 낮은 수준을 보였다.

주택은 한번 공급되면 30년 이상 존재하는 내구재이기 때문에 대형 주택 시장의 초과 공급은 향후에도 지속될 가능성이 크다.

그럼에도 불구하고 신규 주택 건설 실적 중 대형 주택의 비중은 확대되고 있다.

실제로 2001년부터 2009년까지 대형 주택은 54만 8천호(31.5%)가, 중형 주택은 96만 6천호(55.6%)가, 소형 주택은 22만 3천호(12.8%)가 공급됐다.

이처럼 인구 구조 변화에 따른 규모별 주택에 대한 수요 변화에도 불구하고 주택은 중대형 위주로 공급돼, 소형과 대형 주택 간 수급 불균형이 심화되고 있다.

최근 주택 시장이 침체되면서 이러한 수급 불균형이 시장에 반영됨에 따라, 중소형보다 대형 주택 가격이 더 크게 하락한 것으로 판단된다.

◇ 정책적 시사점

현대경제연구원 임상수 연구위원은 대형과 소형 주택 간 수급 불균형이 심화되고 있어 이에 대한 해결책 마련이 시급하다고 밝혔다.

현행 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 의무화하고 있는 재건축 시 중소형에 대한 비율을 중형과 소형으로 나누고, 소형에 대한 의무 비율을 확대해야 한다는 것.

또한 주상 복합 아파트에 대한 소형 의무 비율을 규정해 공급을 유도하고, 고령 가구 및 독신 가구, 신혼부부들을 위한 소형 임대 주택을 대폭 확대해야 한다고 지적했다.