서울 용산·마포 등 일부 지역에서 지방자치단체가 산정한 개별 단독주택의 공시가격 인상률이 표준 단독주택보다 비정상적으로 낮은 것으로 확인됐다.

국토교통부는 일단 이들 오류의 대부분이 단순 기준 설정·계산 실수에 따른 것으로 고의성을 단정하기 어렵다고 보고 있지만 지자체가 공시가 급등에 반발하는 민심을 의식해 '상승률 하향 조정'을 시도한 것 아니냐는 의혹은 여전히 남아있다.

국토부는 지난 1일 이후 진행한 지자체 개별주택 공시가격 검증 결과를 17일 발표했다.

1월 말 국토부와 한국감정원이 산정, 발표한 새 표준주택 공시가를 근거로 이후 지자체가 나머지 개별 단독주택 공시가를 조정했지만 일부 주택의 경우 인상률이 표준주택과 비교해 크게 낮다는 지적에 따라 조사를 벌인 결과다.

지자체가 전권을 가진 개별주택 공시가격에 대해 중앙정부가 정밀 조사를 진행한 것은 이번이 사실상 처음이라는 게 국토부의 설명이다.
국토부 조사 결과에 따르면 실제로 강남구, 종로구, 중구, 용산구, 성동구, 서대문구, 마포구, 동작구 등 서울특별시 8개 자치구의 경우 표준-개별주택 공시가 변동률 차이가 3%포인트(p)를 웃돌았다.

예년 격차가 최대 2% 수준인 점을 고려할 때, 그만큼 올해 이 지역 개별주택 공시가격 상승률이 표준주택 공시가 상승률보다 뚜렷하게 낮다는 뜻이다.

8개 구 가운데 표준-개별주택 공시가 변동률 격차가 가장 큰 곳은 용산구(7.65%p)였고, 이어 ▲ 마포구(6.81%p) ▲ 강남구(6.11%p) ▲ 성동구(5.55%p) ▲ 중구(5.39%p) ▲ 서대문구(3.62%p) ▲ 동작구(3.52%p) ▲ 종로구(3.03%p) 순이었다.

이들 8개 구 9만여 가구를 대상으로 지자체의 개별주택 공시가 산정 과정과 감정원의 검증 과정·결과를 더 들여다보니 개별주택 456가구에서 공시가격 산정·검증 과정의 오류가 발견됐다.

오류율은 0.5%에 불과했지만 고가 주택이 대부분이어서 오류 편차가 커졌다.

실제 이들 가구 상당수는 기존 공시가격이 9억원을 넘는 고가 주택이었고, 전부는 아니지만 대부분 정상적으로 산정이 이뤄졌다면 공시가격이 더 올라야 하는 경우였다.
주요 오류 유형은 ▲ 표준주택 선정 오류 ▲ 개별주택 특성 입력 오류 및 임의 변경 ▲ 산정된 공시가 임의 수정 등이었다.

예를 들어 강남구의 한 개별주택 공시가격(25억3천만원)은 특성이 비슷한 표준주택 A(올해 공시가격 18억1천만원) 대신 200ｍ 더 멀고 시세 차이도 큰 다른 표준주택 B(올해 공시가격 15억9천만원)를 기준으로 매겨졌다. 이런 엉뚱한 표준주택 선정에 따른 오류가 전체의 약 90%를 차지했다.

C구 C동 개별주택은 그 용도가 '1종 일반주거지역'에서 '2종 일반주거지역'으로 바뀌었지만, 공시가 산정과정에서 반영되지 않았다.

'주거상업 혼용지대'에 위치한 D구 D동 주택은 토지 용도가 '순수 주거지대'로 수정된 채 공시가가 산정된 사례도 있었다.

E구 E동 주택의 경우 표준주택과 주택가격 비준표를 적용, 산정된 공시가격 자체가 합리적 이유 없이 고쳐졌다.

김규현 국토부 토지정책관은 고의성 여부에 대해 "지자체에 표준주택을 선택할 재량 권한이 있지만, 객관적으로 봐서 너무 심하게 엉뚱한 표준주택을 기준으로 삼은 사례 등을 지적했다"며 "(지자체) 공무원들이 고의로 가격을 낮췄다고 생각하지는 않는다"고 말했다.

국토부는 발견된 오류를 감정원과 지자체간 협의를 거쳐 재검토하고, 각 구에 부동산가격공시위원회를 통해 공시가를 바로잡도록 요청했다.

'요청' 형식을 취한 것은 개별주택 공시가격 산정 작업이 지자체의 고유 권한인만큼, 국토부가 직접 공시가격을 바꾸거나 지자체에 수정을 '지시'할 권한이 없기 때문이다.

아울러 감정원에 대해서는 왜 검증 과정에서 이런 오류를 걸러내지 못했는지 감사를 진행 중이다.

서울 8개 구 외 나머지 17개 구의 경우 표준-개별주택 공시가격 평균 변동률 격차가 크지 않아 이번 정밀 조사 대상에서 빠졌지만, 전산 시스템 분석 등을 통해 의심되는 사례에 대해서는 향후 지자체에 통보하고 재검토를 요청할 계획이다.

아울러 국토부는 개별주택 공시가격 오류를 근본적으로 막기 위해 자체의 개별주택 산정·감정원 검증지원 프로그램 개선을 포함한 대책도 추진할 방침이다.

김규현 토지정책관은 '고가 표준주택의 공시가격이 너무 많이 올라 개별주택과의 차이가 발생한다'는 일각의 주장에 대해 "최근 집값이 급등했거나 상대적으로 장기간 저평가된 부동산은 서민 거주 공동주택과 비교해 조세 등의 측면에서 과도한 혜택이라는 지적이 있었다"며 "조세정의, 공정과세 실현 차원에서 공시가격과 시세의 격차를 줄인 것일 뿐"이라고 당위성을 설명했다.